Schönheitsreparaturen

In der Praxis ist es gängig, die Verantwortung für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Der Bundesgerichtshof (BGH) setzt jedoch klare Grenzen für die Gestaltung solcher Renovierungsklauseln.

Um den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten, bedarf es einer eindeutigen Regelung im Mietvertrag, einer sogenannten Renovierungsklausel. Eine stillschweigende Annahme, dass der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, existiert nicht.

Solche Klauseln können auch in Formularverträgen festgehalten werden, was üblicherweise der Fall ist. In diesem Fall müssen die Klauseln den strengen gesetzlichen Anforderungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen entsprechen. Der BGH hat im März 2015 seine Anforderungen diesbezüglich nochmals verschärft.

Renovierungsklausel im Mietvertrag

Eine wirksame Renovierungsklausel entbindet den Vermieter von der Renovierungspflicht und verpflichtet den Mieter, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Beispiel:
„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“

Auch die Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ verpflichtet den Mieter laut BGH nicht nur zur Kostentragung, sondern auch zur tatsächlichen Durchführung der Arbeiten.

Die Übertragung der Renovierungspflicht ist jedoch nur wirksam, wenn:

• die Wohnung renoviert übergeben wird oder
• bei unrenovierter Übergabe ein angemessener Ausgleich gewährt wird.

Dies entschied der BGH im März 2015 und änderte damit seine bisherige Rechtsprechung. Zuvor war es möglich, dem Mieter auch bei einer unrenovierten Wohnung die Schönheitsreparaturen aufzuerlegen.

Wann gilt eine Wohnung als unrenoviert?

Eine Wohnung gilt nicht erst dann als unrenoviert, wenn sie stark abgenutzt oder vollständig abgewohnt ist. Entscheidend sind sichtbare Gebrauchsspuren des Vormieters. Der Vermieter muss die Wohnung nicht vollständig renovieren; kleine Auffrischungsarbeiten können ausreichen, solange der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt wird. Dies ist jedoch eine Frage des Einzelfalls.

Ausgleich bei unrenovierter Übergabe

Ein angemessener Ausgleich für die unrenovierte Übergabe kann beispielsweise in einer vorübergehend reduzierten oder erlassenen Miete bestehen. Laut BGH muss der Mieter so gestellt werden, als hätte er eine renovierte Wohnung erhalten. Ein Nachlass von einer halben Monatsmiete für drei unrenovierte Zimmer wurde vom BGH als nicht ausreichend angesehen.

Klauseln zu Renovierung bei Bedarf oder Vertragsbeginn

Formularklauseln, die dem Mieter auferlegen, „bei Bedarf“ oder „nach Erforderlichkeit“ zu renovieren, sind unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Solche Klauseln führen dazu, dass der Mieter bei Vertragsbeginn renovieren muss, falls ein Renovierungsbedarf besteht. Das gilt auch für Verpflichtungen, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen bei Mietbeginn verpflichten, unabhängig davon, ob sie formularmäßig oder individuell vereinbart wurden.

Freizeichnungsklauseln

Mit einer Freizeichnungsklausel entzieht sich der Vermieter der Renovierungspflicht, ohne dass der Mieter diese übernimmt. Es bleibt dem Mieter überlassen, ob er die Renovierungsarbeiten durchführt oder sich mit „abgewohnten“ Räumen zufriedengibt.

Beispiel:
„Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen.“

Abgeltungsklauseln

Abgeltungsklauseln, die den Mieter bei Auszug anteilig zu den Renovierungskosten verpflichten, sind nach neuerer BGH-Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam. Diese Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen, da er bei Vertragsabschluss nicht absehen kann, welche finanziellen Verpflichtungen auf ihn zukommen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Früher führte eine unwirksame Abgeltungsklausel nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel. Ob der BGH diese Auffassung beibehält, bleibt offen.

Klauseln zur Renovierung bei Auszug

Formularklauseln, die den Mieter verpflichten, die Mieträume bei Vertragsende unabhängig von der letzten Renovierung zu renovieren, sind unwirksam. Individuell vereinbarte Rückgabeklauseln sind hingegen wirksam, solange sie isoliert betrachtet werden.

Besteht der Mietvertrag aus einer individuell vereinbarten Rückgabeklausel und einer formularmäßig vereinbarten Renovierungsklausel, gilt Folgendes:

1. Die Formularklausel unterliegt der Prüfung nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Ist der Mieter sowohl zur Renovierung während der Mietzeit als auch zur Endrenovierung verpflichtet, führt der Summierungseffekt zur Unwirksamkeit der Formularklausel.
2. Die individuell vereinbarte Rückgabeklausel unterliegt nicht den Vorgaben für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Maßgeblich sind:
   • Wenn die Individualvereinbarung von der Wirksamkeit der Formularklausel abhängt, führt die Unwirksamkeit der Formularklausel auch zur Unwirksamkeit der Individualvereinbarung.
   • Wenn beide Vereinbarungen ein einheitliches Rechtsgeschäft bilden, führt die Nichtigkeit der Formularklausel zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung.
   • Sind die beiden Vereinbarungen voneinander unabhängig, bleibt die Individualvereinbarung wirksam, auch wenn die Formularklausel unwirksam ist.

Bei gleichzeitigem Abschluss der Formular- und Individualvereinbarung könnte die Variante 2.2 zutreffen. Wird die Endrenovierungspflicht jedoch nachträglich individuell vereinbart, greift Variante 2.3.

25.09.2024, haufe.de

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