Immobilienverkauf für nicht Geschäftsfähige

Kann ich einfach so das Haus meiner dementen Eltern verkaufen?

Oftmals zeigt sich, dass die Kinder von dementen Eltern über keine ausreichende Vollmacht für einen Immobilienverkauf verfügen. Ähnlich sieht das auch bei Ehepartnern aus, auch der Ehepartner kann nicht so ohne Weiteres die gemeinsame Immobilie veräußern.
Für Immobiliengeschäfte ist eine Generalvollmacht erforderlich und diese muss notariell hinterlegt sein. Andernfalls kann der Nachwuchs von geschäftsunfähigen Senioren das Elternhaus nicht ohne Weiteres verkaufen. Häufig ist es aber so, dass die Kinder das Geld aus dem Immobilienverkauf dringend für die Pflege der Eltern benötigen, sie aber nicht verkaufen können, weil die Generalvollmacht fehlt.

Wirklich am falschen Ende gespart.

In einem unserer Fälle hatte es die Mutter ganz besonders gut gemeint und eine handschriftliche Vollmacht verfasst. Allerdings wollte Sie sich aus Unwissenheit die Notarkosten sparen; ein Fehler mit Folgen: Der Sohn durfte das Elternhaus nicht verkaufen, um aus dem Erlös die Pflegekosten zu bezahlen. Stattdessen musste er sich selbst verschulden. Nur damit Sie wissen, über welche Beträge wir hier sprechen, die Notarkosten für eine Generalvollmacht betragen bei einem Vermögen von etwa 300.000 Euro ganze 280 Euro.

Mir sind als Maklerin vorerst die Hände gebunden. 

Zwar sollte Lütt Immobilien als Makler den Verkauf managen, doch konnten wir nichts tun. Uns waren die Hände gebunden. Der Sohn konnte das Haus nicht veräußern, einfach weil rechtlich nicht ausreichend Vorsorge getroffen wurde. Ein Immobiliengeschäft wird beim Grundbuchamt nur vollzogen, wenn die Vollmacht dazu eine öffentliche Form hat.

Die Lösung: Gerichtlich bestellter Betreuer.

Einen Geschäftsunfähigen, der sich selbst nicht mehr helfen kann, kann niemand automatisch vertreten. Nicht der Ehepartner und auch nicht die Kinder. Fehlt also eine Vorsorgevollmacht, dann muss ein gerichtlicher Betreuer bestellt werden. Auf Antrag und wenn das Gericht diesem zustimmt, kann der Ehepartner oder eines der Kinder zum Betreuer bestellt werden.

Wie viel Zeit nimmt der Immobilienverkauf mit gerichtlich bestelltem Betreuer in Anspruch?

Man muss bedenken, dass ein solches Verfahren viel Zeit in Anspruch nimmt. Die Bestellung des Betreuers setzt voraus, dass man den Betroffenen vorab entmündigt, also ihm einen Großteil seiner Rechte nimmt, die er seit seiner Volljährigkeit innehat. So ein Schritt will genau geprüft werden. Trotzdem bedarf es dann für die Abwicklung des Immobilienverkaufes der Zustimmung des Betreuungsgerichtes, trotz Betreuungsvollmacht.

Das Gericht hat dabei zu prüfen, ob der Kaufvertrag dem Wohl des Betreuten entspricht und ob der Kaufpreis angemessen und von einem Gutachter bestätigt ist. Der Verkauf einer Immobilie mit einer notwendigen Betreuung verzögert sich dadurch in der Regel um mindestens drei bis sechs Monate. Allerdings muss auch die Zeit bis zur Festlegung eines Betreuers beachtet werden. Insgesamt kann also ein Zeitraum von sechs bis neun Monate entstehen, bis der Immobilienverkauf vollzogen werden kann. Summa Summarum verlieren Sie also ohne eine notarielle Vorsorgevollmacht fast ein Jahr.

Wann kann der Käufer die Immobilie übernehmen?

Auch der Übergabetermin für die Immobilie an den Käufer benötigt mehr Zeit und darf zeitlich nicht zu knapp bemessen sein. Erst nach der Beurkundung des Kaufvertrages holt der Notar beim Betreuungsgericht die Zustimmung ein. Und erst wenn diese Genehmigung tatsächlich vorliegt, wird der Kaufvertrag rechtsgültig und kann auch nur dann vollzogen werden.

Auch dem Käufer können dabei Probleme entstehen?

Wenn das Betreuungsgericht nämlich dem Kaufvertrag nicht zustimmt, weil ihm vielleicht der Kaufpreis zu gering erscheint, dann wird der Vertrag nicht rechtskräftig. Notarkosten für die Beurkundung entstehen aber trotzdem. Am besten klären Sie bereits im Vorfeld, wer in einem solchen Fall die Notarkosten zu tragen hat.

Selbst die Bearbeitungsdauer des Betreuungsgericht lässt sich nicht bestimmen. Sie wissen also nicht, wann dessen Zustimmung eingeht. Sie sollten bedenken, dass die Gerichte oft sehr ausgelastet sind. Die Bearbeitung kann also gerne mal mehrere Monate in Anspruch nehmen. Der Käufer sollte seine bisherige Wohnung nicht zu frühzeitig aufgeben. Daher sollten Sie als Käufer Ihre bisherige Immobilie nicht zu voreilig verkaufen oder den Mietvertrag kündigen.

02.11.2021,

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